München · Augsburg · Nürnberg

Immobilien als
Kapitalanlageverstehen.

Von der ersten Frage bis zur fertigen Beratungsmappe. Wir begleiten dich Schritt für Schritt – mit klaren Zahlen, echtem Fachwissen und Objekten aus unserem eigenen Portfolio.

4–6%
Zielrendite p.a.
3
Standorte Bayern
24h
Antwortzeit
Beispielanalyse · Augsburg Innenstadt
4.9%
Nettorendite
+280€
Cashflow/Mon.
5.840€
Steuer p.a.
Objektscore84/100
LagequalitätSehr gut
FinanzierungseffizienzGut
58k€
Steuerersparnis
10 Jahre
🔒 Vertrauliche Beratung
📊 Eigene Objekte im Portfolio
🧾 Steueroptimierung inklusive
⚡ Antwort in 24h
📍 Bayern – München · Augsburg · Nürnberg
Amiskael – Gründer Alani Consulting
100%
Transparenz
von Anfang an
Wer steckt dahinter
„Es gibt keinen nachhaltigeren Weg,
generationsübergreifend Vermögen aufzubauen."

Ich bin Amiskael – Unternehmer, Ehemann, Vater. Immobilien sind für mich kein Produkt, sondern ein System. Ich kenne den gesamten Zyklus: vom Ankauf über Projektierung und Sanierung bis hin zu Verkauf und Verwaltung. Ich kenne die Fallstricke – und wie man sie nutzt.

Mein Ansatz: Paso corto, vista larga. Kleine, sichere Schritte – mit dem langen Blick auf das Ziel. Wer mit mir arbeitet, bekommt keine Standardlösung. Er bekommt eine Strategie, die zu seiner Lebenssituation passt.

A&E Immobilien Consulting GmbH
Holding · Strategische Immobilieninvestments
Alani Consulting
Beratung · Kapitalanlage · Analyse
A&A GmbH
Projektgesellschaft · Umsetzung
Mietefy
Digitale Mietverwaltung · Skalierbar
4
Unternehmen
Bayern
Standorte
360°
Kompetenz
„Meine Familie ist der Grund, warum ich konsequent baue. Vermögen, das bleibt – über Generationen. Das ist der einzige Maßstab, der zählt."
Unsere Märkte
Wir kennen
diese Märkte
von innen.

Eigene Objekte, lokale Netzwerke, direkte Marktkenntnisse. Kein Headset-Vertrieb – Beratung mit Substanz.

München
Oberbayern · A-Stadt
Ø 8.200 €/m²
Hohe Mietnachfrage
Möbliertes Wohnen ↑
Renditestark
Augsburg
Schwaben · B-Stadt
Ø 4.800 €/m²
Wachstumsmarkt
Uni-Stadt · WG optimal
Cashflow-freundlich
Nürnberg
Mittelfranken · B-Stadt
Ø 4.200 €/m²
Stabile Mieten
Guter Cashflow
Denkmalschutz ↑
So funktioniert es
Geführte Beratung –
Schritt für Schritt.

Du wirst durch jeden Schritt begleitet. Keine Vorkenntnisse nötig – nur deine Ziele und Zahlen.

🎯
01

Ziele klären

Was willst du erreichen? Cashflow, Steueroptimierung, Altersvorsorge? Wir fragen gezielt – damit die Analyse passt.

🏠
02

Objekt bewerten

Lage, Zustand, Konzept – alles per Klick. Unsere Objekte stehen dir direkt zur Verfügung.

📊
03

Zahlen verstehen

Rendite, Kosten, Steuerersparnis – alles transparent aufgeschlüsselt. Mit Quellenangaben.

🤝
04

Mappe erhalten

Deine persönliche Beratungsmappe mit Empfehlung, Finanzierungsstruktur und nächsten Schritten.

Nutzungskonzepte
Drei Strategien.
Ein Ziel.

Jede Immobilie hat ihr optimales Konzept. Wir analysieren, was steuerlich und renditetechnisch am besten zu dir passt.

Konzept 01🏠

Klassische Vermietung

Langfristig, planbar, niedrige Verwaltungsintensität. Ideal für den Einstieg.

Planbare EinnahmenAfA-optimiertNiedriger Aufwand

Bewirtschaftungskosten ~15% der Jahresmiete. AfA 2% p.a. auf Gebäudeanteil (80% des Kaufpreises). Renditeziel: 3–5%.

Konzept 02🛋️

Möbliertes Wohnen

+20–40% Mietpreis. Mobiliar separat abschreibbar. Flexibel kündbar.

+20–40% MieteMöbel abschreibbarKeine Mietpreisbremse

Mobiliar (Küche, Möbel) über 10–13 Jahre als Werbungskosten abschreibbar. Renditeziel: 4–7%. Optimal: München, Augsburg.

Konzept 03👥

WG-Vermietung

Maximaler €/m²-Ertrag. Leerstandsresistent. Besonders stark in Uni-Städten.

Max. Ertrag/m²LeerstandsresistenzAugsburg ideal

Mehrere Mietverträge = kein Totalausfall. Höherer Verwaltungsaufwand – oft über Hausverwaltung. Renditeziel: 5–8%.

Geführte Analyse
Deine persönliche
Investitionsanalyse.

8 Schritte – kostenlos, sofort, ohne Anmeldung.

1
Profil
2
Lage
3
Mikrolage
4
Objekt
5
Sanierung
6
Konzept
7
Finanzen
8
Ergebnis
Schritt 1 / 8

Dein Investorprofil

Damit wir die Analyse auf dich zuschneiden können.

Ziel der Investition
💰
CashflowMonatl. Einnahmen
✓
🧾
SteueroptimierungAfA & Verluste nutzen
✓
🔒
AltersvorsorgeLangfristig sicher
✓
📈
VermögensaufbauLangfristig wachsen
✓
Steuerklasse
Klasse I✓
Klasse II✓
Klasse III✓
Klasse IV✓
Klasse V✓
Personenstand
👤Alleinstehend✓
👫Verheiratet / Splitting✓
Kirchensteuerpflichtig?
Ja (Bayern 8%)
Nein
Jahreseinkommen (brutto)
Einkommen60.000 €
12.096 €500.000 €
Schritt 2 / 8

Lage & Stadttyp

Welcher Standort kommt in Frage?

Standort
🏙️
MünchenA-Stadt · ab 6.000€/m²
✓
🏘️
AugsburgB-Stadt · ab 3.500€/m²
✓
🏛️
NürnbergB-Stadt · ab 3.200€/m²
✓
🌳
SpeckgürtelUmland München
✓
❓
Noch offen
✓
Nachfrageprofil
⭐
Sehr hochInnenstadtlage
✓
🟢
HochGute Wohnlage
✓
🟡
MittelDurchschnittslage
✓
🔴
GeringRandlage
✓
Schritt 3 / 8

Mikrolage-Merkmale

Was befindet sich in der direkten Umgebung?

ÖPNV-Anbindung
🚇
S-/U-Bahn direkt< 400m
✓
🚌
Bus / Tram< 600m
✓
🚗
Kein ÖPNV
✓
Weitere Mikrolage-Merkmale
🎓Uni-Nähe✓
🌳Park / Grünfläche✓
🛒Infrastruktur✓
🏥Krankenhaus-Nähe✓
🏭Gewerbegebiet✓
🔊Lärmbelastung✓
Schritt 4 / 8

Objektmerkmale

Was für ein Objekt hast du im Blick?

Objekttyp
🏢
EigentumswohnungETW
✓
🏠
EinfamilienhausEFH
✓
🏘️
MehrfamilienhausMFH
✓
🏪
Gewerbeeinheit
✓
Baujahr / Zustand
🆕
Neubau / nach 2010
✓
✅
Gepflegt / 1990–2010
✓
🔨
Kernsaniert
✓
⚠️
Sanierungsbedürftig
✓
🏛️
DenkmalschutzSonder-AfA möglich
✓
Schritt 5 / 8

Sanierungsbedarf

Was muss gemacht werden?

Geplante Sanierungsmaßnahmen Optional

Mehrfachauswahl möglich. Kosten werden im Ergebnis berücksichtigt.

🚿
Bad / Sanitär~12.000 €
✓
🔥
Heizung~15.000 €
✓
🪟
Fenster~8.000 €
✓
⚡
Elektrik~10.000 €
✓
🪵
Böden~7.000 €
✓
🎨
Malerarbeiten~4.000 €
✓
🏚️
Keller/Feuchte~9.000 €
✓
🪜
Treppenhaus~6.000 €
✓
Energieeffizienz
🟢A / A+✓
🟡B / C✓
🟠D / E✓
🔴F / G / H✓
❓Unbekannt✓
Restnutzungsgutachten Optional
Kann die AfA-Laufzeit verkürzen und die jährliche Steuerersparnis erhöhen. Kosten: 800–2.500 €.
Quelle: § 7 Abs. 4 EStG
Ja, gewünscht
Nein
Schritt 6 / 8

Nutzungskonzept

Welches Konzept passt zu deinem Objekt?

🏠
Klassische Vermietung
Langfristig · Planbar · AfA 2% p.a.
✓
Rendite: 3–5%
🛋️
Möbliertes Wohnen
+20–40% Mietpreis · Mobiliar abschreibbar
✓
Rendite: 4–7%
👥
WG-Vermietung
Max. Ertrag/m² · Leerstandsresistent
✓
Rendite: 5–8%
Schritt 7 / 8

Finanzielle Eckdaten

Bewege die Regler – alle Kennzahlen berechnen sich automatisch.

Kaufpreis & Miet-Einnahmen
Kaufpreis350.000 €
50.000 €2.000.000 €
Monatliche Nettokaltmiete1.100 €
200 €8.000 €
Wohnfläche75 m²
20 m²500 m²
Finanzierung
Eigenkapital80.000 €
0 €600.000 €
Zinssatz p.a.3,5 %
1,0 %7,5 %
Tilgung p.a.2,0 %
1,0 %5,0 %
Nebenkosten Bayern (geschätzt): Grunderwerbsteuer 3,5% · Notar ~1,5% · Grundbuch ~0,5% · ca. 5–9% Gesamtnebenkosten.
Quelle: GrEStG § 11 – Bayern 3,5%
Deine Analyse
–
/ 100

Berechnung…

Gesamtbewertung
Bruttorendite
–
Jahresmiete / Kaufpreis
Nettorendite
–
nach Bewirtschaftungskosten
Cashflow / Monat
–
nach Kosten & Rate
Faktor (KP/JM)
–
je niedriger desto besser
EK-Rendite
–
bezogen auf Eigenkapital
Preis / m²
–
Kaufpreis pro m²
Vollständige Kostenaufstellung
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Instandhaltungsrücklage–
Hausverwaltung–
Versicherungen–
Grundsteuer–
Mietausfall-Wagnis (2%)–
Bewirtschaftungskosten gesamt–
Abzugsfähig als Werbungskosten nach § 21 EStG.
Mietverwaltungskosten (Detail)
Monatl. Verwaltungspauschale–
Mietersuche / Neuvermietung–
Nebenkostenabrechnung p.a.–
Sonstiges–
Mietverwaltung gesamt p.a.–
Steuerliche Berechnung
Quellen: § 32a EStG · § 7 EStG (AfA) · § 21 EStG
Jahreseinkommen–
Grenzsteuersatz (§ 32a EStG)–
+ Kirchensteuer–
Gebäudeanteil Kaufpreis (80%)–
AfA Gebäude p.a. (2%)–
AfA Sanierung p.a.–
Zinsen p.a. (Werbungskosten)–
Bewirtschaftung p.a.–
VuV-Ergebnis (§ 21 EStG)–
Steuerersparnis p.a. (geschätzt)–
Cashflow NACH Steuer / Monat–
Sanierungskosten & steuerliche Einordnung
Maßnahmen (gewählt)
Gesamtkosten–
Steuerliche Einordnung
15%-Grenze–
Einordnung–
AfA p.a.–

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🔒 Die KI-Antworten sind Orientierungshilfen – keine Rechts- oder Steuerberatung. Für konkrete Entscheidungen empfehlen wir immer ein persönliches Gespräch.
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Kosten-Aufschlüsselung✔✔
Steuerliche Quickberechnung✔✔
Konzeptvergleich✔✔
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Individuelle AfA-Berechnung✗✔
Sanierungsplan mit Förderprüfung✗✔
Finanzierungsoptimierung✗✔
GmbH-Struktur-Analyse✗✔
Portfolioübersicht & Skalierungsplan✗✔
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